SIMULATOR / 住まい
マイホーム vs 賃貸、
30年でどっちが得?
賃貸の累計支出（家賃・更新料・家賃上昇）と、購入の累計支出（ローン返済・頭金・固定資産税・修繕費）、 そして比較年数時点の物件純資産を引いた「購入の実質負担」を並べて、 どちらが何円安いかを概算します。「どちらが正解か」は人による—ライフスタイル・転勤・売却タイミングで結果は大きく変わります。
参照: 国土交通省 不動産価格指数・住宅金融支援機構 フラット35・金融広報中央委員会
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計算結果（概算）
- 賃貸 30年 累計支出
- 40,354,046 円
- 購入 30年 累計支出
- 51,384,227 円
- 購入 30年時点の純資産価値
- +13,254,969 円
- 購入 実質負担(累計支出 − 純資産)
- 38,129,257 円
- 30年で「購入(実質負担)」が安い
- 2,224,788 円
- （万円換算・差額の絶対値）
- 約 222万円
- 金利・物価・地価・税制は仮定値。実際の数字は変動します。
- ライフスタイル(転勤・離婚・売却タイミング)で結果は大きく変動。
- リフォーム・大規模修繕(屋根/外壁/水回り)は別途必要。
- 住宅ローン控除・登録免許税・仲介手数料は未考慮。
- 物件価格・残価は地域・物件タイプ(都心/郊外、マンション/戸建)で大きく異なります。
- 「どちらが正解か」は人による—金額差だけでなく住み心地・自由度・心の安心を含めて判断を。
損益分岐となる物件残価率
30年後の物件価値が購入価格の 約 44.2% を超えていれば「購入」のほうが安く、下回れば「賃貸」のほうが安いという目安です（売却諸経費4%を控除済）。
読むときの注意
住宅ローンの金利・商品比較は 住宅金融支援機構、家計全体の整理は 日本FP協会 くらしとお金のFP相談室、物件選び・売買契約面の質問は不動産系FP・宅建士に相談を。
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賃貸 30年 累計支出
- 開始時の月家賃100,000 円/月
- 30年後の月家賃(0.5%/年で上昇)115,562 円/月
- 更新料(2年に1回・月家賃×1ヶ月)15 回
- 累計支出 合計40,354,046 円
家賃は毎年(1+上昇率)で複利的に増えると仮定。更新料は2年目末から発生する想定。
購入 30年 累計支出
- ローン額(物件価格 − 頭金)36,000,000 円
- 月返済(元利均等・1%/35年)101,623 円/月
- ローン返済 30年合計36,584,227 円
- 頭金4,000,000 円
- 固定資産税 × 30年3,600,000 円
- 修繕管理費 × 12 × 30年7,200,000 円
- 累計支出 合計51,384,227 円
元利均等返済 P×r×(1+r)^n / ((1+r)^n − 1) で月返済を算出。r は月利、n は返済月数。
30年時点の純資産
- 物件価値(購入価格 × 50%)20,000,000 円
- − ローン残債5,945,031 円
- − 売却諸経費(物件価値 × 4%)800,000 円
- 純資産(売却で手元に残る額)+13,254,969 円
- 実質負担(累計支出 − 純資産)38,129,257 円
売却諸経費は仲介手数料(売価×3%+6万)・印紙・登記抹消などの概算で物件価値×4%とした。
比較
- 賃貸 累計支出40,354,046 円
- 購入 実質負担38,129,257 円
- 差額(賃貸 − 購入実質負担)+2,224,788 円
- 判定購入が安い
- 損益分岐残価率44.2 %
差額がプラス→賃貸の累計が高い(購入が得)、マイナス→賃貸の方が安い。インフレ・運用利回りは未考慮。
このシミュレーターを読むときの前提
- 金利・物価・地価・税制は仮定値です。実際の住宅ローン金利は団信・適用条件で変わります。
- ライフスタイル（転勤・転職・離婚・家族構成の変化・売却タイミング）で結果は大きく変動します。
- リフォーム・大規模修繕（屋根・外壁・水回りなど）の臨時支出は別途必要です。
- 住宅ローン控除・すまい給付金・登録免許税・不動産取得税・仲介手数料は本試算では未考慮です。
- 物件価格・将来の残価率は地域・物件タイプ（マンション/戸建・新築/中古）で大きく異なります。
- 賃貸側の更新料は地域慣習で変動します（関東は1ヶ月が多く、関西では無いケースも）。
※ 本シミュレーターは概算を提示するもので、特定の物件・金融商品の購入を推奨するものではありません。