SIMULATOR / お金
住宅ローン繰上げ返済 vs 投資
シミュレーター
毎月の余剰資金を「住宅ローンの繰上げ返済」に充てる場合と「全額投資」に回す場合で、比較期間後の最終資産がどれだけ違うかを概算します。金利と想定利回りの関係、住宅ローン控除や団信の有無で結論は変わるため、 数字は判断材料の一つとして扱ってください。
参考: 国税庁 住宅借入金等特別控除、住宅金融支援機構。家計全体の整理は 日本FP協会 くらしとお金のFP相談室、お金の基礎は 金融広報中央委員会 知るぽると。
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計算結果（概算）
- 完済予定
- 約 18.4 年後（2044年11月）
- 節約利息
- 889,083 円
- 完済後の運用額（1.6年運用）
- 591,888 円
- 20年後の最終資産
- 591,888 円
- 20年後の運用資産
- 12,331,010 円
- 残債
- ▲ 5,511,847 円
- 最終資産（運用資産 - 残債）
- 6,819,163 円
- 投資が有利
- +6,227,275 円
- （万円換算）
- 約 +623万円
A. 繰上げ返済シナリオ
（約 59万円）
B. 投資シナリオ（通常返済 + 月余剰を全額運用）
（約 682万円）
金利（1.0%） < 想定利回り（5%）のため、数字の上では投資が有利になりやすい前提です。 ただし住宅ローン控除中（原則 借入後13年）は繰上げで控除額が減るため、控除期間中は投資側にさらに分があります。 逆に想定利回りはリスクあり・元本保証ではないのに対し、 繰上げの金利節約は確定リターンです。
※ 上記は住宅ローン控除を加味していません。 控除を考慮する場合、控除期間中は「年末残債 × 0.7%」分の所得税・住民税が戻ってくるため、 繰上げ返済の実質メリットはその分目減りします。
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共通の前提
- 住宅ローン残高25,000,000 円
- 適用金利1.0% / 年
- 残返済期間25 年（300 ヶ月）
- 月の余剰資金30,000 円/月
- 想定運用利回り5% / 年
- 比較期間20 年（240 ヶ月）
- 通常返済の月額（元利均等）94,218 円/月
- 通常返済での総利息3,265,434 円
元利均等返済式: PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
A. 繰上げ返済シナリオ
- 毎月の支払（通常返済 + 余剰）124,218 円/月
- 完済までの月数221 ヶ月（約 18.4 年）
- 繰上げ後の総利息2,376,352 円
- 節約利息（通常 - 繰上げ）889,083 円
- 完済後の運用期間1.6 年（19 ヶ月）
- 完済後の月運用額30,000 円/月
- 20年後の最終資産591,888 円
完済までは月返済額+余剰を全額返済、完済後は月余剰額を全額運用に振り向ける前提。
B. 投資シナリオ
- 通常返済を継続94,218 円/月 × 300 ヶ月
- 月余剰を全期間運用30,000 円/月 × 240 ヶ月
- 20年後の運用資産12,331,010 円
- 20年後の残債5,511,847 円
- 最終資産（運用資産 - 残債）6,819,163 円
月積立FV = PMT × ((1+r)^n - 1) / r。残債公式: 残債 = P×(1+r)^n - PMT×((1+r)^n - 1)/r
差額
- A. 繰上げシナリオ591,888 円
- B. 投資シナリオ6,819,163 円
- A - B-6,227,275 円
プラスなら繰上げ返済が有利、マイナスなら投資が有利。住宅ローン控除・団信効果・税金・手数料・インフレは未考慮。
このシミュレーターを読むときの前提
- 住宅ローン控除期間中（原則 借入後13年）は繰上げ返済で控除額が減ります。年末残債 × 0.7% 分の所得税・住民税が控除されているため、控除中は繰上げのメリットが目減りします。
- 団体信用生命保険（団信）加入中は早期完済で保険効果が消えます。健康状態によっては、ローンを残しておくこと自体に保険的価値があります。
- 投資は元本保証ではありません。想定利回りは長期平均の目安で、 短期的にはマイナスになる年もあります。
- 金利上昇局面では繰上げの価値が上がります。変動金利の場合、 将来の金利上昇リスクをどう見るかで判断が変わります。
- 家計の流動性（手元現金を残せるか）・心理面（借金がある状態がストレスか）・ 住宅ローン控除の有無も合わせて判断材料にしてください。
- 最終判断は、ファイナンシャル・プランナーや金融機関にご相談ください。
※ 本シミュレーターは概算を提示するもので、特定の金融商品・ローン商品の購入・解約・繰上げ返済を推奨するものではありません。