SIMULATOR / 終末期
実家じまい、売る・貸す・解体・空き家放置で
どう違う?
相続した実家をどうするか——「そのまま売る」「解体して土地だけ売る」「賃貸に出す」「空き家のまま放置」の4パターンで、遺品整理・解体費・仲介手数料・固定資産税・管理費まで含めた 概算収支を並べて比較します。「どれが一番マシか」を、感情ではなく数字で見るための叩き台です。
参考: 国土交通省 空き家対策、法務省 相続登記の義務化(2024年4月)、国税庁 被相続人居住用家屋3000万円特別控除。
あわせて読みたい: 実家じまい、結局どうした?みんなのリアル / 相続でモメた「家」、結末まとめ。
入力
計算結果(概算)
| パターン | 収支(概算) |
|---|---|
| 推奨A. そのまま売却 | +13,339,000 円 |
| B. 解体して土地売却 | +7,863,250 円 |
| C. 賃貸経営(10年累計) | +2,720,000 円 |
| D. 空き家放置(10年累計) | ▲ 2,760,000 円 |
この前提なら、数字上は A. そのまま売却 が最も収支がプラスです
ただし、賃貸は入居者・修繕・空室リスクを10年背負う事業、 解体は土地が売れない期間も固定資産税がかかる、など、 数字に出ない要素があります。実家への思い入れ・家族の合意・将来の住み替え予定も加味して決めてください。
A. そのまま売却 — 内訳
費用と手取り
- 想定売却価格15,000,000 円
- 遺品整理費▲ 800,000 円
- ハウスクリーニング▲ 200,000 円
- 仲介手数料(3%+6万+税)▲ 561,000 円
- 抵当権抹消・登記▲ 100,000 円
- 手取り(概算)+13,339,000 円
※ 譲渡所得税は別途。3000万円特別控除(被相続人居住用家屋等)適用可なら大きく軽減できます。
B. 解体して土地売却 — 内訳
費用と手取り(木造 100㎡)
- 土地のみ売却価格(建物分85%控除)12,750,000 円
- 遺品整理費▲ 800,000 円
- 解体費(木造 35,000円/㎡)▲ 3,500,000 円
- 仲介手数料(3%+6万+税)▲ 486,750 円
- 登記費用▲ 100,000 円
- 手取り(概算)+7,863,250 円
※ 更地化すると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍に。売却完了まで長引くと税負担増。
C. 賃貸経営(10年運用)— 内訳
初期費用
- 遺品整理費▲ 800,000 円
- ハウスクリーニング▲ 200,000 円
- リフォーム▲ 2,000,000 円
- 初期費用 合計▲ 3,000,000 円
年間収支
- 年間家賃収入(入居率85%)+816,000 円
- 固定資産税▲ 100,000 円
- 管理費(満室時家賃の5%)▲ 48,000 円
- 修繕積立(満室時家賃の10%)▲ 96,000 円
- 年間収支+572,000 円
- 10年累計(初期費用差引後)+2,720,000 円
※ 大規模修繕(屋根・外壁)や設備交換は別途。入居者退去時の原状回復費も発生し得ます。
D. 空き家放置(10年・管理のみ)— 内訳
10年累計コスト
- 遺品整理費(緊急対応)▲ 800,000 円
- 空き家管理サービス(月8,000円)▲ 96,000 円/年
- 固定資産税▲ 100,000 円/年
- 年間コスト合計▲ 196,000 円/年
- 10年累計コスト▲ 2,760,000 円
※ 住宅用地特例継続前提。特定空き家認定で固定資産税が最大6倍になると、10年コストは数百万円跳ね上がります。
読み方の注記
- 築年数・立地で売却価格は大きく変動します。査定は3社以上に依頼するのが定石です。
- 相続登記は2024年4月から義務化(取得を知った日から3年以内、過料10万円以下)。まず登記を済ませないと売却・賃貸・解体いずれも進みません。
- 3000万円特別控除(被相続人居住用家屋等の譲渡)が適用できる場合あり。要件は「昭和56年5月31日以前建築」「相続開始から3年経過の年末まで」など。税理士確認推奨。
- 空き家を放置すると「特定空き家」に認定され、 住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍に。さらに行政代執行で解体費を請求されるケースも。
- 賃貸は安易な選択肢ではありません。入居者トラブル・空室・修繕費の自己負担を10年背負う事業です。
- 譲渡所得税・売却益への課税は本シミュでは概算省略しています。
※ 相談先: 国交省 空き家対策(自治体の空き家バンク窓口あり)、相続登記は 法務省 相続登記の義務化と司法書士、譲渡所得税の特例は 国税庁タックスアンサーと税理士、不動産会社・解体業者はいずれも必ず複数社見積を取ってください。
本概算は現地調査前の数値で、実勢価格・解体費・リフォーム費は±30%以上ぶれることがあります。最終判断は専門家への相談を必ず行ってください。
このシミュレーターを読むときの前提
- 表示される金額は現地調査前の概算です。実際の売却価格・解体費は 立地・道路付け・建物状態で大きく変動します(±30%以上ぶれることも普通です)。
- 譲渡所得税は今回の試算では概算で省略しています。 被相続人居住用家屋等の譲渡(3000万円特別控除)が使えるかどうかで、手取りが数百万円単位で変わります。
- 相続登記は2024年4月から義務化(取得を知った日から3年以内)。 未登記のままだと売却・解体・賃貸いずれもできません。
- 空き家のまま放置すると、自治体から「特定空き家」に認定されて固定資産税の住宅用地特例が外れ、最大6倍になるリスクがあります。
- 賃貸は「家賃が入る」だけでなく、入居者トラブル・修繕・空室の リスクを背負う事業です。安易な選択肢ではありません。
- 最終判断は、不動産会社(複数査定)・司法書士・税理士・解体業者(複数見積)に 必ず相談してください。自治体の空き家バンク登録という選択肢もあります。
※ 本シミュレーターは概算を提示するもので、特定の不動産会社・解体業者・税理士事務所の 利用を推奨するものではありません。